Restaurantes y empresas que todavía se encuentran en un aprieto financiero previo a COVID se están acercando a los propietarios con sugerencias innovadoras para reorganizar el pago de su alquiler cada mes. Muchas veces, las respuestas dictan el resultado de la empresa.
Cada vez más, las pequeñas empresas se ponen en contacto con los propietarios en un esfuerzo por negociar mejores condiciones de arrendamiento, como alquileres reducidos o retrasos en los pagos. Clover recientemente quebró después de un intento fallido de llegar a una resolución con su propietario en Back Bay. Personal del Globe/David L. Ryan
Dos tiendas Clover en el corazón del centro de Boston ofrecen perspectivas contrastantes sobre el estado actual del comercio minorista tradicional.
La voluntad del propietario de trabajar con el restaurante vegetariano rápido e informal ha ayudado a mantener abierto uno de sus locales cerca de la Estación Sur. En lugar de pagar una tarifa fija por pie cuadrado, Clover pagaría una parte de sus ingresos cada mes a Rockhill Management, el propietario del edificio de Federal Street, como un ajuste inicial del alquiler. "Ese restaurante se volvió rentable, incluso en cifras modestas", comentó Ayr Muir, ex director ejecutivo y creador de Clover.
Lo contrario ocurrió en 565 Boylston Street en Back Bay. Clover no pudo obtener un plan de pago más indulgente o un cronograma más flexible de su arrendador en ese lugar. Más bien, según Muir, la Iglesia Comunitaria de Boston mantenía el alquiler anual de 350.000 dólares de Clover, incluso si las ventas estaban estancadas.
Clover cerró en agosto y este mes se declaró en quiebra debido en gran parte a problemas continuos con sus arrendamientos. (Cuando se les pidió un comentario, ni Rockhill ni la Community Church cedieron).
La pandemia de COVID-19 interrumpió el tráfico peatonal y los patrones comerciales en el centro de Boston hace unos cuatro años, y la historia de Clover es un espejo de cómo funciona ese mercado hoy. Restaurantes y empresas que todavía se encuentran en un aprieto financiero previo a COVID se están acercando a los propietarios con sugerencias innovadoras para reorganizar el pago de su alquiler cada mes. Muchas veces, las respuestas dictan el resultado de la empresa.
Algunos propietarios de edificios pueden renunciar o posponer los aumentos de alquiler. Muchos otros simplemente ignoran esas sugerencias.
La voluntad de los propietarios nunca ha sido más importante para las pequeñas empresas o la vitalidad del centro de la ciudad, independientemente de la perspectiva.
Debido a que los propietarios de los edificios no están dispuestos a ceder, a las empresas del centro les preocupa que menos personas los visiten, tanto turistas como trabajadores de oficina que lentamente están regresando al área. Imagínese lo peor: el centro de la ciudad está aún más enredado en el caos que siguió a la pandemia, o finalmente se produce el temido "bucle fatal".
Para los propietarios, "los inquilinos están a merced", comentó Muir. Porque es posible idear una solución sostenible y mantenerse a flote si su arrendador está dispuesto a colaborar. De lo contrario, vamos a tener problemas.
La recuperación de la pandemia de COVID-19 es un proceso continuo para el centro de Boston, como lo es para muchas otras ciudades grandes. Últimamente los edificios se han vendido con pérdidas importantes y muchas oficinas y espacios de la planta baja todavía están vacíos. La quiebra de WeWork, una potencia de coworking y uno de los mayores inquilinos de oficinas de Boston, sólo ha añadido más leña al fuego de las preocupaciones sobre el futuro del centro de la ciudad.
Según Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces en la Columbia Business School, la noticia podría reducir aún más los alquileres debido a sus efectos en las nueve instalaciones de WeWork en el Gran Boston, que en conjunto comprenden aproximadamente un millón de pies cuadrados de espacio para oficinas.
Según Nieuwerburgh, el mercado de oficinas, que ya se enfrentaba a tasas de desocupación récord, se ve gravemente afectado.
La disposición de los propietarios a ver una disminución en sus ganancias determina lo que sucederá a continuación, según Cheryl Cronin, directora ejecutiva del Boston Public Market.
Ella es un ejemplo de liderazgo: el mercado sin fines de lucro Haymarket no cobró el alquiler a los vendedores durante la mitad inicial del brote. Posteriormente, proporcionó a todas las empresas nuevos términos de arrendamiento, incluidos alquileres basados en porcentajes, lo que redujo considerablemente los pagos mensuales para muchos. Casi la mitad de los vendedores del mercado aún no han vuelto a los arrendamientos tradicionales.
Incluso si algunos propietarios preferirían mantener una propiedad vacía en busca de un inquilino bien pagado que reducir el alquiler de una propiedad existente, Cronin dijo que este margen de maniobra es necesario para que el mercado garantice la supervivencia de empresas independientes.
El propietario comercial tradicional ve el espacio vacante como un beneficio. Según ella, esa nunca fue su estrategia. "Acompañar a los propietarios de pequeñas empresas en este viaje es esencial para su éxito".
La inquilina del Boston Public Market y propietaria de una panadería, Jennifer Sowden (Jennifer Lee's Bakery), atribuye sus siete años de éxito a su capacidad de adaptarse. Como el alquiler era más bajo, tuvo más margen de maniobra a medida que el virus mutaba, desacelerando repetidamente el negocio y continuando así hoy con ventas aún por debajo de los niveles de 2019. (Dos meses después de que comenzara el cierre, Sowden se vio obligada a pagar el alquiler completo por parte de su arrendador en Worcester, lo que la obligó a cerrar su sitio original).
El mercado necesita fondos suficientes para cubrir todos sus gastos, según Sowden. Sin embargo, nuestro presupuesto está limitado por el estado actual de las ventas. Es posible que mi negocio no funcione Estamos aquí si la gente no fuera tan paciente.
Sin embargo, no todos los propietarios están en condiciones de ser flexibles a la luz del clima económico actual. Según Josh Bowman, abogado del bufete de abogados Sherin and Lodgen de Boston que preside el grupo hotelero, muchas de estas empresas no pueden cumplir con sus acuerdos de financiación e hipotecas herméticas, ya que dependen de los pagos de alquiler realizados por inquilinos minoristas.
Algunas personas preferirían tener una tienda vacía que puedan alquilar a precio completo en el futuro en lugar de un inquilino que pague menos que el precio del mercado. También suelen estar en deuda con financistas que no están familiarizados con la economía regional.
A modo de argumento, imaginemos que el prestamista garantiza un flujo constante de ingresos del arrendamiento durante un mínimo de cinco años. En ocasiones, el arrendador puede alegar que el arrendatario requiere una consideración especial. Luego, el prestamista rechaza el préstamo, según Bowman. "Y eso concluye la historia".
John Pepper, propietario mayoritario de Boloco, está muy familiarizado con esa sensación. Varios de los propietarios de su famosa franquicia de burritos y tazones acordaron aceptar el diez por ciento de las ventas como alquiler al comienzo de la pandemia, una concesión a la que Pepper se refirió como "un salvavidas". Boloco subarrendó un espacio de Berklee College of Music en 1080 Boylston St., su sitio principal, pero encontraron un inconveniente allí.
Durante mucho tiempo, Berklee pagó la diferencia entre la cantidad mayor que la universidad le debía a su arrendador y el acuerdo del 10% que había hecho con Boloco. Desafortunadamente para Berklee, la compra fracasó a medida que se acercaba la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento.
La razón por la que Berklee negoció con nosotros, según Pepper, fue que eran más humanos. Pero el propietario no les dio tregua, ¿sabe?
La tienda de Berklee cerró durante todo el mes de agosto. Todavía quedan tres establecimientos de Boloco, pero dos de ellos cerrarán antes de que termine el año.
El propietario inamovible obligó a Steve "Nookie" Postal de Revival Cafe + Kitchen a cerrar su tienda de Newbury Street también en abril.
No, no lo culpo. "Fue completamente franco al respecto desde el principio", comentó Postal. Sin embargo, al final tuvo que pagar la hipoteca. Para una pequeña operación en solitario, no es práctico.
Según Nancy Caswell, presidenta de Mass. Restaurants United y restauradora, todavía hay beneficios para los restaurantes. Dijo que los propietarios ahora son más flexibles y están más dispuestos a trabajar con los inquilinos que antes del brote. A las empresas que se trasladan a espacios comerciales recientemente desarrollados les resulta difícil llenarlos, por lo que muchas de estas propiedades ofrecen atractivos incentivos de construcción y paquetes de mejoras para atraer a los inquilinos.
Además, mencionó que las personas que no pueden encontrar puntos en común con los inquilinos pueden enfrentar dificultades personales. "A algunos propietarios les va bien y a otros no. Es una sacudida para todos".
Sin embargo, las dificultades continúan para las empresas establecidas que luchan por sobrevivir.
Por ejemplo, Bessie King, gerente general del restaurante de almuerzo Villa México, en el centro de la ciudad, tiene la intención de proponerle al propietario de Water Street que se abstenga de aumentar el alquiler el próximo año. Podrían tener que cerrar, dijo, si aumentan los alquileres.
"Considerando nuestra situación actual, no estamos ganando dinero", afirmó King. "Nuestra empresa fracasará".